Eksik işler bedeli nasıl belirlenir?

Eksik işler bedeli, inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin yapmayı taahhüt ettiği halde hiç yerine getirmediği imalatların, tamamlanma tarihindeki veya dava tarihindeki serbest piyasa rayiçlerine göre uzman bilirkişiler marifetiyle hesaplanması yoluyla belirlenir. Bu hesaplama yapılırken taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, teknik şartname, tasdikli mimari proje ve mahallinde icra edilecek keşif neticesinde tespit edilen somut noksanlıklar temel alınır. Uyuşmazlığın adil biçimde çözümlenebilmesi için edimin hiç ifa edilmemesi ile kusurlu yapılması arasındaki hukuki ayrımın doğru çizilmesi ve değer tespitinin güncel piyasa dinamiklerini yansıtması gerekir.

Taahhüt edilen konut veya iş yerini teslim alan hak sahipleri, sözleşmede yer almasına rağmen yapılmayan pek çok işle karşılaştıklarında ciddi bir mağduriyet ve hak kaybı tehlikesiyle yüz yüze kalır. Bu kapsamlı rehberde, inşaat projelerinde noksan bırakılan imalatların hukuki niteliği, serbest piyasa koşullarında tazminat bedellerinin nasıl hesaplandığı, yargılama sürecindeki delil tespit mekanizmaları ve hak arama hürriyetinizi kullanırken atmanız gereken adımlar ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

İnşaat Hukukunda Eksik İş Kavramı ve Hukuki Niteliği

İnşaat projelerinin temelini oluşturan eser sözleşmeleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu kapsamında karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Yüklenici, fen ve sanat kurallarına uygun, sözleşmede kararlaştırılan vasıfları taşıyan bir yapıyı meydana getirip teslim etmekle yükümlüdür. İş sahibi ise bu esere karşılık bir bedel ödemeyi veya belirli arsa paylarının devrini taahhüt eder. Yapının sözleşmeye, teknik şartnameye veya imar mevzuatına uygun şekilde tamamlanmaması halinde sorumluluk doğar.

Hukuk tekniği bakımından eksik iş, sözleşmede, projede ya da mahal listesinde yapılması kararlaştırılan bir imalatın fiziki olarak hiç yapılmamış olması halidir. Bu durum, imalatın yapıldığı ancak fen ve sanat kurallarına aykırı, kusurlu ya da standartlara uygunsuz yapıldığı ayıplı iş kavramından tamamen farklıdır. Bir binada asansör tesisatının hiç kurulmaması, yangın merdiveninin yapılmaması, çevre düzenlemesinin noksan bırakılması veya daire içi mutfak dolaplarının monte edilmemesi eksik ifa niteliğindedir. Buna karşılık, takılan pencerelerin su sızdırması ya da fayansların çatlak döşenmesi ayıp kapsamında değerlendirilir.

Eksik iş ile ayıplı iş ayrımı, hak sahiplerinin başvuracağı hukuki yollar ve tabi oldukları usul kuralları bakımından tayin edici bir öneme sahiptir. Ayıplı işlerde iş sahibinin Türk Borçlar Kanunu uyarınca teslimden hemen sonra muayene ve ihbar külfeti bulunurken, eksik işte edim hiç ifa edilmediğinden bir muayene ve ihbar külfeti söz konusu olmaz. Borçlu ifada temerrüde düşmüş sayılır ve alacaklı genel zamanaşımı süresi içinde hakkını talep edebilir. Dolayısıyla hak sahibinin yapıyı teslim alırken çekince koymamış olması dahi noksan bırakılan kısımların talep edilmesine engel teşkil etmez.

Eksik İşler Bedeli Hesaplanırken Esas Alınan Kriterler ve Yöntemler

Yargılama aşamasında eksik işler bedeli tespit edilirken hâkim tarafından inşaat mühendisleri, mimarlar ve hesap uzmanlarından oluşan bilirkişi heyeti görevlendirilir. Bilirkişiler, yapının mahallinde inceleme yaparak onaylı mimari proje, teknik şartname ve sözleşme hükümleri ile mevcut durumu birebir karşılaştırır. Fiziken yapılmamış olan her bir imalat kalemi tek tek tutanağa bağlanır ve metraj cetvelleri çıkarılır.

Hesaplamanın hangi tarihteki fiyatlara göre yapılacağı uyuşmazlığın kaderini doğrudan etkiler. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, sözleşmenin feshedilmediği ve aynen ifa yerine geçen tazminatın talep edildiği durumlarda, imalatların tamamlanabilmesi için gereken masraflar kural olarak dava tarihindeki serbest piyasa rayiçlerine göre tespit edilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birim fiyatları bir gösterge niteliğinde olsa da serbest piyasada işin ehil ustalarca tamamlanması için ödenecek gerçek işçilik ve malzeme bedelleri esas alınmalıdır.

Yapılan hesaplamalarda malzeme ve işçilik bedellerinin yanı sıra yüklenici kârı ve yasal katma değer vergisi oranları da toplam tutara dahil edilir. Ayrıca yapılmayan bir imalatın giderilmesinde kullanılacak yeni malzemeler sebebiyle binada bir değer artışı oluştuğu gerekçesiyle noksan iş bedelinden yıpranma veya amortisman indirimi yapılamaz. Zira iş sahibi, sözleşme gereği o imalatın sıfır ve eksiksiz olarak teslim edilmesini bekleme hakkına sahiptir.

Bağımsız bölümlerin içinde kalan noksanlıklar doğrudan o bağımsız bölüm malikinin hakkı sayılırken, ortak alanlardaki noksanlıkların hesabı farklı kurallara tabidir. Merdiven boşlukları, sığınak, hidrofor dairesi, otopark ve peyzaj alanları gibi ortak yerlerdeki yapılmayan imalatlar toplam olarak hesaplanır; her bir hak sahibi kendi arsa payı oranında bu bedele hak kazanır. Kat maliklerinin tümü bir araya gelerek dava açmadığı takdirde, münferit dava açan iş sahibi yalnızca payına düşen meblağı tahsil edebilir.

Eksik İşler Bedeli Davasında İzlenmesi Gereken Adım Adım Süreç

İnşaattaki noksanlıkların tespiti ve bedelinin tahsili amacıyla başlatılacak hukuki süreç, usul kurallarına titizlikle uyulmasını gerektirir. Yargılama sürecinin her aşaması hak kaybını önleyecek biçimde planlanmalıdır:

1. Mahkeme Aracılığıyla Delil Tespiti Yaptırılması: Uyuşmazlık ortaya çıktığında ilk yapılması gereken işlem, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak delil tespiti talep etmektir. Mahkemece görevlendirilen bilirkişi mahalline giderek noksanlıkları fotoğraflar, listeler ve güncel piyasa rayiçlerine göre maliyet raporu düzenler. Bu tespit, ileride ana davada talep edilecek eksik işler bedeli için en sağlam delil zeminini oluşturur.
2. Yükleniciye Noter Aracılığıyla İhtarname Çekilmesi: Delil tespiti raporu alındıktan sonra yükleniciye noter kanalıyla ihtarname gönderilir. İhtarnamede tespit edilen eksiklikler belirtilerek bunların tamamlanması için makul bir süre verilir veya işin başkasına yaptırılacağı, masrafların kendisinden talep edileceği ihtar edilir. İhtarname, yüklenicinin temerrüde düşürülmesi ve faiz başlangıç tarihinin belirlenmesi açısından elzemdir.
3. Zorunlu Arabuluculuk Yoluna Başvurulması: Taraflar arasındaki hukuki ilişkinin niteliğine göre (tüketici işlemi veya ticari dava) dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tüketilmesi kanuni bir dava şartıdır. Taraflar arabulucu huzurunda uzlaşamazlarsa son tutanak düzenlenir ve dava yoluna gidilir.
4. Eda Davasının İkame Edilmesi ve Bilirkişi Raporunun Denetimi: Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde görevli mahkemede tazminat davası açılır. Mahkeme aşamasında dosya yeniden bilirkişiye tevdi edilir; ilk delil tespit raporu ile mevcut durum mukayese edilerek nihai tazminat miktarı belirlenir ve karara bağlanır.

Deliller ve İbraz Edilmesi Gereken Belgeler

İnşaat davaları teknik ve belgeye dayalı uyuşmazlıklardır. İddia edilen noksanlıkların mahkeme nezdinde ispatlanabilmesi, inşaatın başlangıcından teslim anına kadar tanzim edilmiş tüm evrakların eksiksiz sunulmasına bağlıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca yazılı delil başlangıcı veya kesin delil niteliği taşıyan evraklar yargılamanın temel dayanağını oluşturur.

Tarafların hak ve borçlarının kapsamını belirleyen ilk belge, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya yazılı eser sözleşmesidir. Bu sözleşmenin eki niteliğindeki mahal listeleri, hangi bağımsız bölüme hangi standartta malzeme kullanılacağını ve ortak alanların niteliklerini gösterdiği için birincil öneme sahiptir. Ayrıca ilgili belediyesinden getirtilecek tasdikli mimari, statik ve tesisat projeleri, yapının ruhsata uygun inşa edilip edilmediğinin anlaşılmasını sağlar.

• Noter onaylı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya adi yazılı eser sözleşmesi,
• Sözleşmenin eki olan teknik şartname, mahal listesi ve imalat detay tabloları,
• İlgili belediyeden temin edilen yapı ruhsatı ve onaylı mimari uygulama projeleri,
• Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından icra edilmiş delil tespiti dosyası ve ekindeki bilirkişi raporu,
• Taraflar arasında imzalanmış geçici veya kesin teslim tutanakları, fiili teslim belgeleri,
• Yükleniciye keşide edilmiş noter ihtarnameleri ve bunlara ait tebliğ şerhleri,
• Yapının fiziki durumunu, noksan kısımları gösteren tarihli fotoğraf, video ve görsel kayıtlar,
• Hak sahipleri tarafından yapılan imalat harcamalarına ait fatura ve banka dekontları.

Bu belgeler dava dilekçesine eklenmeli ve mahkemece ilgili kamu kurumlarından celp edilmesi talep edilmelidir. Özellikle belediye arşivindeki onaylı mimari proje ile yerindeki uygulama arasındaki farklar, teknik bilirkişi tarafından kolaylıkla saptanabilmektedir.

Zamanaşımı Süreleri, Görevli ve Yetkili Mahkeme

Eksik işlerden kaynaklanan taleplerde zamanaşımı süresi, ayıplı işlerden farklı olarak Türk Borçlar Kanunu’nun genel zamanaşımına ilişkin hükümlerine tabidir. Türk Borçlar Kanunu genel hükümlerine göre, sözleşmeden doğan borcun hiç ifa edilmemesi halinde zamanaşımı süresi on yıldır. Bu süre, kural olarak eserin fiilen teslim edildiği veya teslim edilmesi gereken tarihten itibaren işlemeye başlar. Yüklenicinin ağır kusuru veya hilesiyle gizlediği durumlarda da on yıllık süre uygulanır.

Görevli mahkemenin tayini, uyuşmazlığın taraflarının sıfatına ve hukuki ilişkinin niteliğine göre değişkenlik gösterir. Şayet taşınmazı edinen kişi mesleki veya ticari olmayan amaçlarla hareket eden bir gerçek kişi (tüketici) ise ve karşı taraf konut üreticisi bir şirket veya müteahhit ise uyuşmazlık Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında kalır ve Tüketici Mahkemesi görevlidir. Arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalarda kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görev yapmaktadır. Tarafların her ikisinin de tacir olduğu ve uyuşmazlığın ticari işletmeleriyle ilgili bulunduğu durumlarda ise Asliye Ticaret Mahkemesi görevlidir.

Yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun genel yetki kurallarına göre belirlenir. Dava, davalı yüklenicinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesinde açılabileceği gibi, sözleşmenin ifa edileceği yer yani yapının bulunduğu yer mahkemesinde de açılabilir. Örneğin Gaziantep sınırları dahilinde inşa edilen bir taşınmaza dair uyuşmazlıkta, ifa yeri esasına göre yetkili yargı mercileri Gaziantep mahkemeleridir. Tüketici davalarında ise tüketicinin kendi yerleşim yerinde de dava açma hakkı bulunmaktadır.

Eksik İşler ile Ayıplı İşlerin Karşılaştırması ve Yargılama Masrafları

Uygulamada sıklıkla birbirine karıştırılan eksik iş ve ayıplı iş kavramları, hukuki sonuçları ve yargılama usulleri bakımından belirgin farklar içerir. Hak sahiplerinin davalarını doğru hukuki tavsife dayandırması, taleplerinin reddedilmemesi adına son derece mühimdir.

Hukuki Kriter	Eksik İş (İfa Etmeme)	Ayıplı İş (Kusurlu İfa)
Tanım	Sözleşmede veya projede yer alan imalatın hiç yapılmaması halidir.	İmalatın yapılmış ancak standartlara, fen kurallarına aykırı veya kusurlu olmasıdır.
İhbar Külfeti	Muayene ve derhal ihbar zorunluluğu yoktur; çekincesiz kabul hakkı düşürmez.	Teslimden sonra makul sürede muayene ve yükleniciye derhal ayıp ihbarı şarttır.
Zamanaşımı	Teslim veya ifa tarihinden itibaren genel zamanaşımı olan 10 yıldır.	Taşınmazlarda kural olarak teslimden itibaren 5 yıl (ağır kusurda 20 yıl) uygulanır.
Hukuki Dayanak	Türk Borçlar Kanunu borcun ifa edilmemesi (temerrüt) hükümleri.	Türk Borçlar Kanunu veya Tüketici Kanunu eserde ayıp hükümleri.
Tespit Yöntemi	Proje ve mahal listesi ile fiziki varlığın karşılaştırılması.	Yapılan imalatın kalite, standart ve fonksiyonel yeterlilik testi.

Dava açılırken karşılanması gereken masraf kalemleri; başvurma harcı, nispi peşin harç, keşif harcı, bilirkişi ücretleri ve tebligat giderlerinden oluşur. Talep edilen tazminat miktarı üzerinden hesaplanan nispi karar ve ilam harcının dörtte biri peşin olarak mahkeme veznesine yatırılır. Bu harç ve gider tarifeleri mevzuat gereği her takvim yılı başında yeniden güncellenir. Davanın haklı bulunması durumunda yatırılan tüm yargılama giderleri ile mahkemece takdir edilen vekalet ücreti davalı yükleniciden tahsil edilerek davacıya ödenir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar ve Örnek Olay İncelemesi

İnşaat uyuşmazlıklarında hak sahiplerinin yaptığı en yaygın hata, noksanlıkları mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırmadan kendi imkanlarıyla gidermeleridir. Yapının mevcut durumunu resmi olarak belgelemeksizin imalatı başkasına tamamlatmak, açılacak davada yüklenicinin o işi kendisinin yaptığını iddia etmesine zemin hazırlar ve ispat güçlüğü doğurur. Bir diğer hata ise teslim tutanağına ihtirazi kayıt konulmadığı gerekçesiyle noksan iş talebinden vazgeçilmesidir. Eksik işlerde teslim tutanağına şerh düşülmemiş olsa bile talep hakkı devam eder.

Gaziantep gibi hızlı kentsel büyümenin ve gayrimenkul yatırımlarının yoğun olduğu şehirlerde kat karşılığı inşaat projeleri oldukça yaygındır. Bu projelerde ortak alanlara ilişkin eksikliklerin yalnızca tek bir bağımsız bölüm maliki adına tamamının talep edilmesi sık rastlanan usuli bir yanılgıdır. Ortak alanlarda her arsa sahibi veya kat maliki sadece kendi arsa payı nispetinde tazminat isteyebilir; tüm binanın eksikliği için ancak tüm kat maliklerinin birlikte dava açması veya yöneticiye özel yetki vermesi gerekir.

Somut bir örnek olayda, Gaziantep’te kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle mülk edinen bir grup hak sahibi, müteahhidin binayı tamamlayıp anahtarları teslim ettiğini ancak sığınağı yapmadığını, merkezi yangın söndürme tertibatını monte etmediğini ve bina dış cephe yalıtımını projesine aykırı biçimde eksik bıraktığını fark etmiştir. Hak sahipleri hemen kendi ceplerinden harcama yapmak yerine Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tespit yaptırmış, bilirkişi heyeti her bir eksikliği yerinde saptamıştır.

Açılan eda davasında mahkeme, dava tarihindeki piyasa rayiçlerini baz alarak keşif icra etmiş; malzeme, işçilik ve müteahhit kârını hesaba katarak noksanlıkların giderim bedelini hesaplamıştır. İnceleme neticesinde mahkemece hükmedilen eksik işler bedeli sayesinde hak sahipleri mağduriyetlerini gidermiş ve binanın noksan kalan tüm unsurlarını bu tazminatla projeye uygun hale getirmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular

Daireyi teslim alırken tutanağa çekince koymamak eksik iş talebini engeller mi?

Hayır, teslim tutanağına çekince (ihtirazi kayıt) konulmamış olması eksik işler için talep hakkını ortadan kaldırmaz. Eksik iş borcun hiç ifa edilmemesi niteliğinde olduğundan, ayıplı işlerdeki gibi çekincesiz kabul ile hak düşümü meydana gelmez; on yıllık genel zamanaşımı süresi içinde dava açılabilir.

Ortak alanlardaki eksik işler için tek bir hak sahibi tüm binanın masrafını talep edebilir mi?

Tek bir kat maliki veya arsa sahibi, ortak alanlardaki noksanlıkların yalnızca kendi tapudaki arsa payına düşen kısmını talep edebilir. Ortak alanın tamamına ilişkin eksikliğin tek bir davada giderilebilmesi için bütün maliklerin davaya dahil olması veya yetkilendirilmiş bina yönetiminin dava açması gerekir.

Eksik işler bedeli sözleşme tarihindeki fiyatlara göre mi güncel fiyata göre mi hesaplanır?

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre eksik işler bedeli sözleşme tarihindeki değil, kural olarak davanın açıldığı tarihteki serbest piyasa rayiçlerine göre hesaplanır. Bu hesaplama yapılırken güncel malzeme, işçilik, montaj giderleri ile KDV ve yüklenici kârı hesaba dahil edilir.

Yüklenicinin inşaatı yarım bırakıp terk etmesi halinde eksik iş bedeli istenebilir mi?

Evet, yüklenicinin inşaatı tamamlamadan terk etmesi halinde iş sahipleri sözleşmeyi feshetmeksizin Türk Borçlar Kanunu kapsamında işin başkasına yaptırılmasına izin verilmesini ve gereken bedelin tahsilini isteyebilir. Bu durumda geriye kalan tüm imalatların güncel maliyeti tespit edilerek yükleniciden talep edilir.

Başkasına yaptırılan eksik işlerin faturası dava için yeterli bir delil midir?

Tek başına fatura yeterli bir kesin delil sayılmaz; zira faturanın piyasa rayicine uygunluğu ve gerçekten o inşaat için harcanıp harcanmadığı mahkemece denetlenir. Yapılan harcamaların hükme esas alınabilmesi için önceden mahkeme kanalıyla delil tespiti yaptırılmış olması ve faturadaki tutarın bilirkişice tespit edilen piyasa rayiciyle örtüşmesi aranır.

Sonuç

İnşaat sözleşmelerinde taahhüt edilen imalatların noksan bırakılması, mülk sahiplerinin taşınmazdan bekledikleri faydayı ve malvarlığı değerini doğrudan zedeleyen ağır bir sözleşmeye aykırılık halidir. İmalatın hiç yapılmaması durumunu ifade eden eksik işler, ayıplı iş rejiminin katı muayene ve ihbar külfetlerine tabi olmaksızın genel zamanaşımı çerçevesinde ileri sürülebilir. Hak sahiplerinin kendi başlarına tadilata girişmeden önce mahkeme kanalıyla delil tespiti yaptırmaları, serbest piyasa rayiçleri üzerinden noksanlıkların tescil edilmesi açısından hayati bir adımdır.

Bilirkişi marifetiyle doğru yöntemlerle hesaplanan eksik işler bedeli, hak sahiplerinin zararlarının tazmin edilmesini ve yapıların sözleşmeye uygun standartlara kavuşturulmasını temin eder. Görevli mahkemenin tayininden arabuluculuk süreçlerinin yürütülmesine, metraj cetvellerinin denetiminden arsa payı oranlarının taksimine kadar her aşama titiz bir hukuki değerlendirme gerektirir. İnşaat hukuku alanındaki hak kayıplarının önüne geçebilmek adına Gaziantep Koluman Tower’da faaliyet gösteren Büyük Hukuk Bürosu ile iletişime geçerek profesyonel hukuki destek alabilirsiniz.

---

Büyük Hukuk Bürosu Hakkında

Gaziantep Koluman Tower’da bulunan Büyük Hukuk Bürosu, 15 yıldan fazla deneyimi ile çeşitli hukuki alanlarda profesyonel hizmetler sunmaktadır.

Çalışma Alanlarımız

• Ticaret ve İş Hukuku
• Şirketler Hukuku
• Emlak ve Gayrimenkul Hukuku
• Aile Hukuku
• İnşaat Hukuku
• İcra ve İflas Hukuku

Diğer rehber yazılarımıza Hukuk Rehberi bölümünden ulaşabilirsiniz.

İletişim: Gaziantep Koluman Tower | E-posta: bilgi@buyukhukuk.com.tr

Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları zaman içinde değişebilir; güncel kanun metinlerine mevzuat.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.