Kilis’te deprem sonrası kira sözleşmesi iptali için 3 sebep

Kilis ilinde ikamet eden vatandaşlarımızın barınma veya ticari faaliyet amacıyla kiraladıkları yapıların hasar görmesi neticesinde deprem sonrası kira sözleşmesi iptali, Türk Borçlar Kanunu hükümlerinde düzenlenen ifa imkânsızlığı, kiralanandaki önemli ayıplar ve olağanüstü fesih hakları çerçevesinde hukuken mümkündür. 6 Şubat depremleri sonrasında sarsıntı geçiren veya hasar tespit raporlarıyla oturulamaz raporu alan yapılarda taraflar, kanunun tanıdığı haklı gerekçelerle kira ilişkisini tazminatsız ya da hak kaybına uğramadan sona erdirebilir. Taşınmazın fiilen ve hukuken kullanıma elverişsiz hale gelmesi, sözleşmenin devamını taraflardan biri veya her ikisi için imkânsız ya da çekilmez kılmaktadır.

Yaşadığınız sarsıntının ardından kiraladığınız konutun ya da işyerinin güvenliğinden endişe duyuyor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan hasar tespitleri sonucunda ne yapmanız gerektiğini tam olarak kestiremiyor olabilirsiniz. Bu kapsamlı rehberde; sözleşmeyi feshetmenize olanak tanıyan temel 3 sebebi, tahliye ve bildirim prosedürlerini, zorunlu arabuluculuk sürecini, hak düşürücü süreleri ve sürecin mali boyutunu tüm ayrıntılarıyla öğreneceksiniz.

Deprem Sonrası Kira Sözleşmesi İptali ve Yasal Dayanaklar

Kira akdi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu sistematiğinde, kiraya verenin en temel borcu, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. Büyük afetlerin ardından bu yükümlülüğün yerine getirilip getirilemeyeceği hususu, sözleşmenin geçerliliğini ve feshini doğrudan ilgilendiren hukuki bir mesele halini alır.

Hukukumuzda sözleşmenin sona erdirilmesine yönelik irade beyanları fesih, dönme veya iptal kavramlarıyla ifade edilmektedir. Uygulamada ve halk arasında iptal olarak adlandırılan durum, borçlar hukuku tekniğinde çoğunlukla ileriye etkili fesih veya ifa imkânsızlığı sebebiyle sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi biçiminde tecelli eder. Türk Borçlar Kanunu m. 136 ifa imkânsızlığını, m. 305 ve devamı kiralananın ayıplı olmasını, m. 331 ise önemli sebeplerle fesih kurumunu düzenlemektedir. Bu üç temel zemin, afet durumlarında tarafların hukuki koruma kalkanını oluşturur.

Kiraya verenin kusurundan bağımsız olarak gelişen sarsıntılar, tarafların borçlarını doğrudan etkiler. Eğer kiralanan mülk kullanılamayacak durumdaysa, kiracının kira ödeme borcu ile kiraya verenin mülkü kullandırma borcu karşılıklı olarak dengesini yitirir. Hak kaybına uğramamak adına atılacak her hukuki adımın, kanuni bildirim sürelerine ve usul kurallarına uygun olarak yapılandırılması zorunludur.

1. Sebep: Taşınmazın Yıkılması veya Ağır Hasarlı Olması Nedeniyle İfa İmkânsızlığı

Sözleşmenin feshini veya sona ermesini sağlayan ilk ve en kesin neden, kiralanan taşınmazın deprem nedeniyle tamamen yıkılması, göçmesi veya yetkili idari mercilerce ağır hasarlı olarak tespit edilerek derhal tahliyesine karar verilmesidir. Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer. Kiralanan gayrimenkulün fiziksel varlığını yitirmesi ya da içine girilemeyecek derecede hasar görmesi durumunda, kiraya verenin taşınmazı kullandırma borcu imkânsız hale gelmektedir.

Bu halde kiracı, sözleşmeyi sonlandırmak için karşı tarafın onayına veya mahkeme kararına ihtiyaç duymaz. Resmi kurumların hasar tespit raporu ile taşınmazın kullanılamaz olduğu belgelendiği anda sözleşme kendiliğinden infisah eder yani sona erer. Taşınmazın yok olması veya ağır hasarlı sayılması, kiracıyı hasar anından itibaren geçerli olmak üzere kira ödeme borcundan bütünüyle kurtarır. Ev sahibi, kullanılması fiilen mümkün olmayan bir yapı için kiracıdan kira bedeli talep edemez.

İfa imkânsızlığı durumunda tarafların daha önceden yerine getirdikleri edimlerin akıbeti de kanunda özel olarak düzenlenmiştir. Kiracı, depremden sonraki günlere tekabül eden ve peşin ödemiş olduğu kira tutarlarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteme hakkına sahiptir. Benzer şekilde, sözleşmenin başında verilen güvence bedelinin (depozito) kiraya veren tarafından kiracıya eksiksiz iadesi yasal bir zorunluluktur.

2. Sebep: Orta veya Hafif Hasarlı Taşınmazda Giderilmeyen Ayıplar

Kira akdinin sonlandırılmasındaki ikinci geçerli zemin, binanın tamamen yıkılmamış olmakla birlikte orta veya hafif hasar alması ve oturum için tehlike arz etmeye devam etmesidir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiralananın teslim anında ayıplı olması veya sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda kiracıya birtakım seçimlik haklar tanınmıştır. Afet neticesinde binanın kolonlarında, kirişlerinde, duvarlarında veya taşıyıcı unsurlarında çatlaklar meydana gelmesi, yapının barınma ya da ticari faaliyet yürütme amacını doğrudan baltalayan esaslı birer ayıptır.

Yapılan incelemelerde orta hasarlı olduğu tespit edilen binaların, ilgili mevzuat ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında güçlendirme yapılmadan kullanılması yasaktır. Binanın güçlendirilmesi ise aylar sürebilecek, ciddi maliyet ve ortak malik iradesi gerektiren bir süreçtir. Kiracının bu güçlendirme sürecini bekleme yükümlülüğü bulunmamaktadır; kiracı, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun hale getirilmesi için kiraya verene makul bir süre verebilir veya durumun aciliyeti ve can güvenliği tehdidi karşısında derhal sözleşmeyi feshedebilir.

Hafif hasarlı binalarda dahi, sarsıntı nedeniyle tesisatın çökmesi, su veya kanalizasyon borularının patlaması, elektrik tesisatının tehlike yaratması gibi kullanım engelleyici unsurlar kiracı tarafından kiraya verene bildirilir. Verilen makul sürede bu eksiklikler giderilmezse kiracı sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Çatlakların ve yapısal hasarların can güvenliğini doğrudan tehdit ettiği hallerde ise mehil vermeye dahi gerek kalmaksızın derhal fesih hakkı devreye girer.

3. Sebep: Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih ve Çekilmezlik Hali

Kira ilişkisini sona erdiren üçüncü ana gerekçe, Türk Borçlar Kanunu m. 331 hükmünde yer bulan önemli sebeplerle olağanüstü fesih müessesesidir. Kanuna göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Yıkıcı sarsıntılar ve artçı depremler, bu kapsamda değerlendirilebilecek en tipik mücbir sebep ve çekilmezlik örneklerindendir.

Taşınmaz idari kurumlarca hasarsız veya az hasarlı olarak tescil edilmiş olsa bile, yapının çevresindeki ağır hasarlı binaların devrilme riski taşıması, sokak güvenliğinin kalmaması, can güvenliği endişesinin somut verilere dayanması gibi durumlarda kiracıdan sözleşmeye bağlı kalması beklenemez. Aynı şekilde 6 Şubat depremleri gibi büyük felaketlerin ardından kiracının ailesiyle birlikte başka bir şehre göç etmek mecburiyetinde kalması veya işyerinin bulunduğu bölgenin tamamen ticari faaliyetten yoksun hale gelmesi de çekilmezlik hali teşkil eder.

Olağanüstü fesih hakkı kullanılırken, fesih bildiriminin noter kanalıyla yapılması ve feshe yol açan somut olguların gerekçelendirilmesi gerekir. Hâkim, tarafların durumunu, afetin yarattığı genel ve özel şartları tartarak sözleşmenin devamının dürüstlük kuralı uyarınca beklenip beklenemeyeceğini değerlendirir. Çekilmezliğin somut olayda ispatlanması halinde, kiracı kira süresi henüz dolmamış olsa bile cezai şart veya kalan ayların kirasını ödeme baskısından kurtulur.

Adım Adım Deprem Sonrası Kira Sözleşmesi İptali Süreci

Sözleşmeyi haklı nedenle feshetmek isteyen vatandaşlarımızın hukuki adımları belirli bir sıra ve usul dairesinde atması, ileride açılabilecek alacak veya tazminat davalarına karşı kendilerini korumalarını sağlar. Deprem sonrası kira sözleşmesi iptali sürecinde takip edilmesi gereken aşamalar aşağıda sırasıyla listelenmiştir:

1. Resmi Hasar Tespitinin Alınması: E-Devlet kapısı üzerinden veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü askı listelerinden taşınmazın resmi hasar durumunu (hasarsız, az, orta, ağır, acil yıkılacak) gösteren resmi barkodlu belgeyi temin edin.
2. Taşınmazın Mevcut Durumunun Tespiti: Binadaki çatlakları, yıkıntıları, tesisat hasarlarını fotoğraflayın ve video kaydına alın. Mümkünse Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla delil tespiti yaptırarak bilirkişi raporu aldırın.
3. Yazılı Fesih İhtarnamesinin Gönderilmesi: Kiraya verene Noter aracılığıyla fesih bildirimi gönderin. İhtarnamede taşınmazın durumu, yasal fesih gerekçesi, anahtarın ne zaman ve nerede teslim edileceği ve depozito iadesi açıkça yazılmalıdır.
4. Anahtar Teslim Tutanağının İmzalanması: Eşyalar boşaltıldıktan sonra taşınmazın anahtarını mutlaka yazılı bir tutanak mukabilinde kiraya verene teslim edin. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, noter emanetine veya mahkeme tevdi mahalline bırakılarak durum kiraya verene bildirilir.
5. Güvence Bedelinin (Depozito) Talep Edilmesi: Fesihle birlikte depozitonun iadesi talep edilmelidir; kiraya veren haksız yere ödeme yapmazsa icra takibi veya dava yoluna başvurulur.
6. Zorunlu Arabuluculuk Yolunun Tüketilmesi: Depozito alacağı, ödenmiş peşin kiraların iadesi veya fesih konusundaki uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması kanuni bir zorunluluktur.

Deprem Sonrası Kira Uyuşmazlıklarında Fesih Seçeneklerinin Karşılaştırması

Kiralanan gayrimenkulün uğradığı hasar derecesine ve hukuki durumuna göre başvurulacak yollar ile sonuçları değişkenlik göstermektedir. Aşağıdaki özet tablo, karşılaşılan hasar durumuna göre izlenecek hukuki yöntemleri ve yasal sonuçları kıyaslamalı olarak ortaya koymaktadır.

Hasar Seviyesi	Uygulanacak Hukuki Hüküm	Fesih Mekanizması	Kira ve Depozito Yükümlülüğü
Ağır Hasarlı / Yıkık	TBK m. 136 (İfa İmkânsızlığı)	Kendiliğinden Sona Erme (Bildirim yeterli)	Kira borcu biter, depozito derhal iade edilir.
Orta Hasarlı	TBK m. 305-307 (Önemli Ayıp)	Süre vererek veya derhal fesih	Onarım süresince kira ödenmez; fesihle son bulur.
Az Hasarlı / Çevre Riski	TBK m. 331 (Olağanüstü Fesih)	Haklı nedenle süreli/ihtarlı fesih	Tahliye tarihine kadar ödenir, tazminat istenemez.

Kilis İlindeki Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira akdinin sonlandırılması, peşin ödenen kira bedellerinin geri alınması, tahliye ve depozito alacakları gibi tüm kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu kural kamu düzenine ilişkin olup, dava açılacak yerin belirlenmesinde hiçbir istisnaya yer bırakmaz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında taşınmazın aynına ilişkin olmayan kira sözleşmesinden kaynaklı davalarda yetkili mahkeme ise genel kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Bu çerçevede, Kilis il sınırları içerisinde yer alan konut ve çatılı işyerlerine ilişkin uyuşmazlıklarda Kilis Sulh Hukuk Mahkemesi kesin yetkili yargı merciidir. Afet sonrasında ortaya çıkan tahliye veya alacak davaları bu mahkemenin görev alanına girer. Taraflar dava açmadan önce 7036 sayılı Kanun ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında dava şartı haline getirilen zorunlu arabuluculuk sürecini tüketmekle yükümlüdür.

Arabuluculuk başvurusunda bulunulmadan doğrudan Kilis Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılacak davalar, usulden reddedilir. Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar anlaşamazsa düzenlenen son tutanak ile birlikte dava yoluna gidilebilir. Bu aşamalarda yargılama harçları, tebligat giderleri ve bilirkişi ücretleri gibi yargılama masrafları gündeme gelecek olup, bu masraf tarifeleri her yıl Adalet Bakanlığı tarafından yeniden tespit edilmektedir.

Gerekli Belgeler ve Hak Düşürücü Süreler

Hukuki sürecin sağlıklı yürütülebilmesi, ileri sürülen iddiaların ispat edilmesine bağlıdır. Mahkemeler ve arabuluculuk organları, tarafların beyanlarından ziyade resmi evraklara ve teknik tespitlere itibar etmektedir. İptal ve fesih süreçlerinde dosyanızda mutlaka bulunması gereken evraklar şunlardır:

• Kira sözleşmesinin aslı veya onaylı sureti,
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı resmi hasar tespit raporu çıktısı,
• Varsa belediye imar ve fen işleri müdürlüğü tahliye veya mühürleme tutanakları,
• Taşınmazdaki fiziksel tahribatı gösteren tarihli fotoğraf ve video kayıtları,
• Noter kanalıyla keşide edilmiş fesih ihtarnamesi ve tebliğ şerhi,
• Anahtar teslim tutanağı veya noter tevdi tutanağı,
• Kira bedellerinin ve güvence bedelinin yatırıldığını gösteren banka dekontları.

Süreler bakımından borçlar kanununda ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanılıyorsa, kiracının hasarı ve ayıbı öğrendiği andan itibaren kiraya verene gecikmeksizin bildirimde bulunması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nda sözleşmeden dönme veya feshin ileri sürülmesi için olağanüstü fesihlerde yasal fesih dönemlerine uyulması öngörülmüş olsa da, can güvenliği tehdidi içeren afet durumlarında bu süreler dürüstlük kuralı sınırları içinde esnetilmektedir. Kira alacakları ve depozito iadeleri genel kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Kilis İlinde Yaşanan Bir Örnek Olay Üzerinden Hukuki Değerlendirme

Konunun somutlaşması adına gerçekçi bir vaka üzerinden inceleme yapmak faydalı olacaktır. Kilis ilinde yaşayan bir kiracı, ailesiyle ikamet ettiği çok katlı bir apartmandaki dairesi için bir yıllık kira sözleşmesi imzalamıştır. Meydana gelen büyük sarsıntıların ardından binanın zemin katında derin çatlaklar oluşmuş ve idarece yapılan ilk incelemede yapı orta hasarlı olarak tespit edilmiştir. Kiracı, can güvenliği endişesiyle taşınmazı derhal terk etmek zorunda kalmıştır.

Ev sahibi ise binanın yıkılmadığını, güçlendirme ruhsatı alınacağını iddia ederek kiracıdan sözleşme sonuna kadar olan kira bedellerini talep etmiş ve depozitoyu iade etmeyeceğini bildirmiştir. Kilis ilinde yaşayan bir kiracı bu durumda öncelikle e-Devlet üzerinden yapının orta hasarlı olduğunu tevsik eden resmi belgeyi temin etmiştir. Ardından noter vasıtasıyla kiraya verene bir ihtarname göndererek, binanın mevcut haliyle barınmaya elverişli olmadığını, güçlendirme sürecini bekleme zorunluluğunun bulunmadığını ve sözleşmeyi haklı sebeple derhal feshettiğini bildirmiştir.

İhtarnamede anahtarın tutanakla teslim edileceği gün belirtilmiş, karşı taraf gelmeyince anahtar Sulh Hukuk Mahkemesi tevdi mahalline teslim edilmiştir. Kiracı ardından zorunlu arabuluculuk bürosuna başvurmuş, anlaşma sağlanamaması üzerine açılan davada mahkeme, yapının kullanımının hukuken ve fiilen imkânsız hale geldiğine kanaat getirerek sözleşmenin feshini onaylamış, ödenmemiş aylar yönünden borç bulunmadığına ve depozitonun kiracıya yasal faiziyle iadesine hükmetmiştir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Afet sonrasındaki kargaşa ve panik ortamında tarafların aceleyle veya hukuki bilgi eksikliğiyle hareket etmesi telafisi güç zararlara yol açmaktadır. Karşılaşılan ilk büyük hata, taşınmazı yalnızca fiilen terk edip anahtarı teslim etmemek ve hiçbir yazılı bildirim yapmamaktır. Anahtar resmi olarak teslim edilmediği sürece mülk kiracının zilyetliğinde sayılır ve ev sahibi işlemiş kira bedellerini talep etmeyi sürdürebilir.

İkinci yaygın hata, fesih bildirimlerini telefon mesajı veya sözlü beyanlarla yapmaktır. İspat hukuku açısından noter ihtarnamesi dışındaki bildirimler mahkemeler nezdinde zayıf delil niteliğindedir ve süresi içinde fesih yapılmadığı iddialarına zemin hazırlar. Üçüncü hata ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın hasar tespit raporunu beklemeden veya bu tespite itiraz süreçlerini gözetmeksizin keyfi biçimde ödemeleri kesmektir.

Son olarak, depozitonun veya fazla ödenen kiranın tahsili amacıyla doğrudan dava açılması ve dava şartı arabuluculuk aşamasının atlanması sıkça görülür. Bu durum davanın usulden reddine ve yargılama giderlerinin haksız yere kiracı üzerinde kalmasına neden olmaktadır. Yetkili mahkemenin doğru tayin edilmemesi de aylarca sürecek yetkisizlik kararlarıyla zaman kaybı yaratır.

Sıkça Sorulan Sorular

Depremde ağır hasar gören ev için kira ödenmeye devam edilir mi?

Taşınmazın ağır hasarlı veya acil yıkılacak olarak belirlenmesi durumunda ifa imkânsızlığı gerçekleştiğinden sözleşme kendiliğinden sona erer. Bu tespitin yapıldığı andan itibaren kiracının kira ödeme borcu ortadan kalkar ve peşin ödenen günlerin bedeli iade alınabilir.

Orta hasarlı yapıda ev sahibi güçlendirme yapacağını söylerse kiracı beklemek zorunda mıdır?

Kiracının uzun ve belirsiz güçlendirme inşaat sürecini bekleme zorunluluğu kanunen bulunmamaktadır. Konut barınma amacını yitirdiğinden kiracı önemli ayıp ve çekilmezlik hükümlerine dayanarak sözleşmeyi derhal ve tazminatsız şekilde feshedebilir.

Deprem sonrasında feshedilen kira sözleşmesinde depozito nasıl geri alınır?

Haklı nedenle yapılan fesihlerde güvence bedelinin tamamının kiracıya iadesi esastır. Kiraya veren iadeye yanaşmazsa noter ihtarı, zorunlu arabuluculuk başvurusu ve nihayetinde icra takibi veya alacak davası yoluyla bu tutar tahsil edilir.

Az hasarlı binadan korktuğu için taşınmak isteyen kiracı sözleşmeyi feshedebilir mi?

Bina az hasarlı olsa bile, çevresel riskler, binadaki taşıyıcı olmayan yıkımlar veya somut güvenlik kaygıları kira ilişkisini çekilmez kılıyorsa Türk Borçlar Kanunu m. 331 uyarınca olağanüstü fesih mümkündür. Ancak durumun haklı gerekçelerle ispatı zorunludur.

Ev sahibi anahtarı teslim almaktan kaçınırsa ne yapılmalıdır?

Kiraya verenin anahtarı almaması halinde kiracı noterden ihtarname çekmeli ve bağlı olunan Sulh Hukuk Mahkemesi’nden tevdi mahalli tayini isteyerek anahtarı mahkemeye veya notere teslim etmelidir. Aksi takdirde tahliye hukuken tamamlanmamış sayılabilir.

Sonuç

Depremin yol açtığı yıkım ve hasarlar karşısında tarafların haklarını kanuni sınırlar çerçevesinde kullanması büyük önem taşımaktadır. Kiralanan taşınmazın tamamen yok olması veya ağır hasar görmesi, orta veya hafif hasarlarda kullanım engelinin sürmesi ve hayatın olağan akışını bozan çekilmezlik hali deprem sonrası kira sözleşmesi iptali için kanunun tanıdığı 3 temel sebebi oluşturur. Atılacak hatalı adımlar kiracıyı haksız tahliye veya tazminat yükümlülüğüyle karşı karşıya bırakabileceğinden, her somut durumun kendi dinamikleri içinde bir avukat tarafından etraflıca incelenmesi gerekir.

Avukatlar Türkiye’nin her ilindeki dosyaları takip edebildiğinden, Kilis ilindeki bu tür uyuşmazlıklarda Gaziantep Koluman Tower’daki Büyük Hukuk Bürosu’ndan da hukuki destek alınabilir.

---

Büyük Hukuk Bürosu Hakkında

Gaziantep Koluman Tower’da bulunan Büyük Hukuk Bürosu, 15 yıldan fazla deneyimi ile çeşitli hukuki alanlarda profesyonel hizmetler sunmaktadır.

Çalışma Alanlarımız

• Ticaret ve İş Hukuku
• Şirketler Hukuku
• Emlak ve Gayrimenkul Hukuku
• Aile Hukuku
• İnşaat Hukuku
• İcra ve İflas Hukuku

Diğer rehber yazılarımıza Hukuk Rehberi bölümünden ulaşabilirsiniz.

İletişim: Gaziantep Koluman Tower | E-posta: bilgi@buyukhukuk.com.tr

Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları zaman içinde değişebilir; güncel kanun metinlerine mevzuat.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.