3 adımda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin mülkiyetindeki arsanın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bu paylar karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği karma nitelikli bir hukuki ilişkidir. Bu sözleşme türü, arsa sahiplerine nakit sermaye koymadan yeni yapılara kavuşma imkânı tanırken, müteahhitlere de arsa satın alma maliyetine katlanmadan proje geliştirme olanağı sunar. Hukuki açıdan geçerli bir temel kurulmadığı takdirde taraflar çok ciddi maddi kayıplarla ve yıllar süren uyuşmazlıklarla karşılaşabilir.
Taşınmazınızı değerlendirmek, kentsel dönüşüm sürecine katılmak veya mevcut binanızı yenilemek amacıyla bir müteahhitle masaya oturduğunuzda haklarınızı ve yükümlülüklerinizi bilmeniz büyük önem taşır. Bu rehberde, inşaat projelerinin her aşamasında arsa sahiplerinin ve yüklenicilerin izlemesi gereken hukuki adımları, resmi şekil şartlarını, teslim gecikmelerinde başvurulabilecek yolları ve sözleşmenin feshi gibi kritik süreçleri ayrıntılarıyla inceleyeceğiz.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir ve Hukuki Niteliği Nelerdir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını bünyesinde barındıran, kanunda açıkça tek bir tip olarak düzenlenmemiş çifte tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici taraf, fen ve sanat kurallarına, onaylı imar projesine ve sözleşme hükümlerine uygun bir yapı meydana getirme borcu altına girer. Arsa sahibi ise meydana getirilen bu bağımsız bölümlerin inşaat seviyesine göre kararlaştırılan arsa paylarını tapuda yükleniciye veya onun gösterdiği üçüncü kişilere devretme borcunu üstlenir.
Karma niteliği sebebiyle sözleşmenin ifası, temerrüdü ve sona ermesi hallerinde hem Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri hem de Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyetine dair emredici kuralları birlikte uygulanır. Taraflar arasındaki denge, inşaatın ilerleme seviyesi ile tapu pay devirlerinin eşzamanlı ve kademeli yürütülmesi üzerine kuruludur. Bu dengenin bozulması, arsa sahibinin arsasını kaybetme riskiyle ya da yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümleri devralamama ihtimaliyle sonuçlanabilir.
Sözleşmenin hukuki geçerliliği bakımından en temel şart resmi şekildir. Türk Medeni Kanunu ve Noterlik Kanunu hükümleri uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren taahhütlerin mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması şarttır. Tarafların kendi aralarında adi yazılı olarak imzaladıkları metinler hukuken geçersiz sayılır; ancak Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, inşaatın tamamına yakını bitirilmiş ve taraflar edimlerini büyük ölçüde ifa etmişse, şekil eksikliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. Yine de telafisi imkânsız risklerden kaçınmak adına sürecin başından itibaren tüm şartların noter onaylı resmi senetle kurulması zorunludur.
Uygulamada arsa sahipleri ile yükleniciler arasındaki menfaat çatışmaları çoğunlukla eksik işler, kusurlu imalatlar, iskân ruhsatının alınamaması veya inşaatın süresinde bitirilememesi gibi durumlarda ortaya çıkar. Her iki tarafın haklarını eşit koruyan, muğlak ifadelerden arındırılmış ve olası risk senaryolarına karşı cezai şartlar içeren bir sözleşme metni, gelecekteki uzun soluklu yargı süreçlerinin önüne geçen en etkili güvencedir.
3 Adımda Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlık ve İfa Süreci
Hukuken sağlam temellere dayanan bir inşaat sürecini başlatmak, yürütmek ve başarıyla tamamlamak üç temel aşamanın eksiksiz yerine getirilmesine bağlıdır. Her adım, tarafların haklarını teminat altına alan kritik kontrol noktaları içerir.
- Ön İnceleme ve Müzakere Aşaması: İlk adımda arsanın tapu kaydı, çapı, imar durumu ve üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ya da intifa hakkı bulunup bulunmadığı resmi kurumlardan titizlikle incelenir. Yüklenici adayı firmanın ticari geçmişi, sermaye gücü, önceki projelerdeki teslim performansı ve teknik personeli değerlendirilir. Arsa sahipleri ile müteahhit, inşaatın paylaşım oranı, bağımsız bölümlerin şerefiyeleri, kullanılacak malzemelerin niteliği ve teslim tarihi gibi ana hususlarda mutabakat sağlar. Bu mutabakat, sözleşme tasarısının temelini oluşturan teknik şartname ve paylaşım tablosu haline getirilir.
- Sözleşmenin Noterde Düzenlenmesi ve Tapuya Şerh Edilmesi: İkinci adımda, hazırlanan ayrıntılı metin noter huzurunda düzenleme şeklinde bağıtlanır. Sözleşme metninde inşaat ruhsatının ne zaman alınacağı, inşaatın fiilen ne zaman başlayacağı, gecikme halinde ödenecek kira tazminatları ve cezai şartlar açıkça belirlenir. Noterdeki imza sürecinin tamamlanmasının ardından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapu siciline şerh edilir. Tapuya konulan bu şerh, arsa sahibinin arsasını üçüncü kişilere devretmesi ya da yüklenicinin üçüncü şahıslara yapacağı satışlar karşısında sözleşmeden doğan hakların korunmasını sağlar.
- İnşaatın İfası, Denetim ve Teslim Aşaması: Son adımda yüklenici onaylı mimari projeye uygun biçimde inşaat faaliyetlerine başlar ve yapı denetim kuruluşunun gözetiminde süreci yürütür. İnşaatın aşamalarına göre sözleşmede öngörülen arsa payları kademeli olarak devredilir; ancak yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınıncaya kadar arsa sahiplerine ait son paylar teminat amacıyla yükleniciye devredilmez. İnşaat fen ve sanat kurallarına uygun biçimde tamamlandığında, taraflar bir araya gelerek bağımsız bölümlerin anahtarlarını, iskân belgesini ve geçici/kesin kabul tutanaklarını teslim eder.
Bu üç adımlı yöntemin her halkası bir sonrakinin hukuki geçerliliğini ve güvenliğini besler. Ön inceleme yapılmadan imzalanan bir sözleşme ruhsat aşamasında tıkanabileceği gibi, tapuya şerh edilmeyen veya kademeli devir sistemi kurulmayan bir ilişki de yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahiplerini çaresiz bırakabilir.
Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Maddeler ve Belgeler
Eksiksiz ve dengeli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi oluşturulurken genel ifadeler yerine somut, ölçülebilir ve denetlenebilir hükümlere yer verilmelidir. Sözleşmenin ana omurgasını inşaat süresi, gecikme tazminatları, bağımsız bölüm paylaşımı ve teknik şartname oluşturur.
İnşaat Süresi ve Başlangıç Koşulları
Uyuşmazlıkların en sık çıktığı konu, inşaat süresinin başlangıç tarihinin muğlak bırakılmasıdır. “Ruhsat alındığı tarihten itibaren” gibi tek taraflı inisiyatife açık maddeler yerine, yüklenicinin sözleşme imzasından itibaren ruhsat başvurusunu en geç kaç gün içinde yapacağı ve belediyeden ruhsat alma azami süresi açıkça yazılmalıdır. Süre, ruhsatın fiilen alındığı tarihten veya arsanın müteahhide fiilen teslim edildiği tarihten itibaren net takvim günü veya ay olarak kararlaştırılmalıdır.
Bağımsız Bölüm Paylaşımı ve Şerefiye Dağılımı
Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, sadece daire sayısı bazında değil; kat, cephe, metrekare ve şerefiye farkları gözetilerek mimari taslak üzerinden kat irtifakı listesi eklenerek karara bağlanmalıdır. Arsa sahibine düşecek taşınmazların nitelikleri ile yükleniciye düşecek taşınmazların konumları açıkça eşleştirilmelidir.
Teknik Şartname ve Malzeme Kalitesi
Kullanılacak malzemelerin markası, teknik özellikleri, sınıfı ve kalite standartları sözleşmenin ayrılmaz parçası olan teknik şartnamede tek tek sayılmalıdır. “Birinci sınıf malzeme” gibi genel ifadeler yerine, TSE ve Avrupa standartlarına atıf yapan somut marka ve modeller tercih edilmelidir. İzolasyon, dış cephe kaplaması, ısıtma sistemi, asansör kapasitesi ve otopark alanları gibi ortak kullanım unsurları detaylandırılmalıdır.
Gerekli Evrak Listesi
Noter huzurunda sözleşme tanzim edilirken ve inşaat sürecinin başlangıcında aşağıdaki resmi belgelerin eksiksiz temin edilmesi gerekmektedir:
- Taşınmazın güncel tapu kaydı ve tapu çapı
- İlgili belediyeden alınmış imar durumu belgesi ve yol kotu tutanağı
- Tüm arsa paydaşlarının ve yüklenici yetkilisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı asılları
- Yüklenici tüzel kişi ise ticaret sicil gazetesi, vergi levhası, yetki belgesi ve güncel imza sirküleri
- Taraflarca her sayfası imzalanmış ön mimari proje ve mahal listesi (teknik şartname)
- Taşınmaz üzerinde riskli yapı tespiti varsa buna ilişkin kentsel dönüşüm muafiyet ve yıkım belgeleri
- Vekâletname ile işlem yapılacaksa, arsa payı karşılığı inşaat yapmaya, tapuda pay devretmeye ve belediyelerde işlem yürütmeye dair özel yetki içeren noter vekâletnamesi
Yüklenicinin Temerrüdü, Teslim Gecikmesi ve Hukuki Sonuçları
Yüklenicinin (müteahhidin) belirlenen teslim tarihinde bağımsız bölümleri iskân ruhsatı alınmış biçimde arsa sahibine teslim edememesi borçlu temerrüdü olarak adlandırılır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında temerrüde düşen yükleniciye karşı arsa sahibinin kullanabileceği seçimlik haklar ve talep edebileceği tazminat kalemleri sözleşmede belirlenen mekanizmalarla güçlendirilir.
Teslim gecikmesi yaşandığında arsa sahipleri genellikle iki temel tazminat hakkına sahiptir: Gecikme tazminatı (kira tazminatı) ve cezai şart. Sözleşmede her gecikilen ay için bağımsız bölüm başına rayiç kira bedelinin ödeneceği kararlaştırılmışsa, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmeksizin bu bedelleri her ay yükleniciden talep edebilir. Bunun yanı sıra, gecikmeye bağlı ifaya eklenen cezai şart öngörülmüşse, gecikme uzadıkça bu ceza bedeli de yüklenicinin alacağından mahsup edilir veya doğrudan icra takibine konu edilir.
Yüklenici inşaatı tamamen durdurmuşsa, terk etmişse veya belirlenen ek süreye rağmen işi bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa, arsa sahibi Türk Borçlar Kanunu uyarınca sözleşmeden dönebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Ancak inşaatın fiziki seviyesi burada tayin edici unsurdur. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, inşaatın tamamlanma oranı yaklaşık yüzde doksan ve üzeri bir seviyeye ulaşmışsa, sözleşmenin geriye etkili feshi (sözleşmeden dönme) arsa sahipleri için hakkaniyete aykırı kabul edilebilir ve fesih ileriye etkili olarak değerlendirilir.
İleriye etkili fesihte yüklenici, o ana kadar yaptığı imalatın bedelini değil, inşaatın seviyesine denk düşen oranda bağımsız bölüm tapusunu talep edebilir; arsa sahibi ise kalan eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelini yükleniciden tazmin eder. Geriye etkili fesihte ise sözleşme baştan itibaren hükümsüz hale gelir, yükleniciye devredilen tapular iptal edilerek arsa sahibine geri döner ve müteahhit yalnızca arsa sahibinin malvarlığında oluşan haksız zenginleşme bedelini (yaptığı faydalı masrafları) talep edebilir.
Üçüncü Kişilerin Durumu: Müteahhitten Daire Alanların Hakları
İnşaat projelerinde sıklıkla karşılaşılan en karmaşık hukuki ihtilaf, müteahhidin kendisine düşecek bağımsız bölümleri inşaat devam ederken üçüncü kişilere “topraktan satış” şeklinde satması ve ardından inşaatı yarım bırakması durumunda doğar. Bu işlem, hukuki niteliği itibarıyla Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir alacağın temliki sözleşmesidir.
Yüklenici, arsa sahibine karşı inşaat yapma borcunu ifa ettikçe hak edeceği arsa payını üçüncü kişiye devretmeyi taahhüt eder. Üçüncü kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı ileri sürebileceği hakları devralır. Dolayısıyla üçüncü kişinin arsa sahibinden doğrudan tapu tescili talep edebilmesi (ferağa icbar davası açabilmesi), tamamen yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini eksiksiz yerine getirmiş olmasına bağlıdır.
Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre, yüklenici inşaatı bitirmemiş, eksik bırakmış ya da iskân almamışsa, arsa sahibi yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm defileri (örneğin eksik iş def’i, ödemezlik def’i) üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir. Bu durumda üçüncü kişi arsa sahibini tapuyu devretmeye zorlayamaz. Üçüncü kişinin bu aşamada yapabileceği tek işlem, yükleniciye ödediği bedelin iadesi ve uğradığı zararların tazmini için doğrudan yüklenici aleyhine dava açmaktır. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmişse, üçüncü kişiler inşaatın durumunu ve şerh koşullarını bilerek işlem yapmış sayılırlar.
Sözleşme Sürecinde Karşılaştırmalı Süreler, Masraflar ve Haklar
İnşaat projelerinin planlama, müzakere ve dava aşamalarında karşılaşılan süreler, masraf kalemleri ve yasal haklar aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
| Hukuki Aşama / Uyuşmazlık Türü | Yasal Süre veya Zamanaşımı | İlgili Masraf Kalemleri | Tarafların Hak ve Sorumlulukları |
|---|---|---|---|
| Noterde Sözleşme Tanzimi | Sözleşme süresi taraflarca serbestçe belirlenir | Noter harcı, damga vergisi, değerli kâğıt bedeli | Her iki taraf da resmi şekil şartına uymak zorundadır |
| Ayıp İhbarı ve Teslim İncelemesi | Açık ayıplarda derhal/kısa süre, gizli ayıplarda öğrenilir öğrenilmez | Bilirkişi delil tespiti masrafları, ihtarname giderleri | Arsa sahibi eksik veya kusurlu işleri yükleniciye bildirmelidir |
| Kira Tazminatı ve Cezai Şart Talebi | Genel zamanaşımı süresi olan 5 yıl (TBK) | İhtarname noter ücreti, dava açılması halinde nispi peşin harç | Gecikilen her ay için arsa sahibi tazminat talep etme hakkına sahiptir |
| Eser Sözleşmesinden Doğan Davalar | Ayıba karşı tekeffülde 5 yıl, ağır kusurda 20 yıl | Başvuru ve peşin harç, keşif ve bilirkişi ücretleri | Kusurlu imalat durumunda onarım, bedel indirimi veya fesih istenebilir |
| Dava Şartı Arabuluculuk Süreci | Genel ticari/tüketici uyuşmazlıklarında azami 3-4 hafta | Anlaşma sağlanamazsa başlangıçta Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır | Dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur |
Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Zorunlu Arabuluculuk
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kaynaklı bir uyuşmazlık yargıya taşınmadan önce tüketilmesi gereken zorunlu basamaklar ve dava açılacak mahkemenin doğru tayini davanın usulden reddedilmemesi açısından kritiktir.
Görevli mahkemenin belirlenmesinde tarafların sıfatı önem taşır. Arsa sahibi gerçek kişi olup ticari veya mesleki bir amaç gütmeksizin şahsi taşınmazını değerlendiriyorsa ve yüklenici tacir ise, uyuşmazlık Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında kalarak Tüketici Mahkemesi‘nin görev alanına girebilir. Ancak arsa sahipleri birden fazla ise, arsa ticari bir şirkete aitse veya uyuşmazlık genel hükümlere tabi bir taşınmaz mülkiyeti tartışması içeriyorsa dava Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde görülür. Görev konusu kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilir.
Yetkili mahkeme ise genel olarak taşınmazın aynına (mülkiyetine, tapu kaydına, şerhe) ilişkin uyuşmazlıklarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesindir ve taraflarca sözleşmeyle değiştirilemez. Yalnızca salt alacak veya tazminat taleplerini içeren dosyalarda genel yetki kuralları devreye girebilir.
Dava açılmadan önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu hükümleri gereğince dava şartı arabuluculuk yoluna başvurulması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinde taraflar uyuşmazlık konusunu bir arabulucu eşliğinde müzakere eder. Anlaşma sağlanamaması durumunda düzenlenecek son tutanak, dava dilekçesine eklenerek yetkili mahkemede dava ikame edilir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmadan doğrudan açılan davalar usulden reddedilir.
Sözleşme Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar
Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde yapılan hatalar genellikle telafisi yüksek maliyetli sonuçlar doğurur. Uygulamada en sık düşülen yanılgılar şunlardır:
- Sözleşmeyi Noter Dışında Adi Yazılı İmzalamak: Emlakçı ofisinde veya taraflar arasında alelacele hazırlanan metinler geçersizdir. Müteahhit inşaatı yarıda bıraktığında ya da hiç başlamadığında arsa sahipleri resmi geçerliliği olmayan bu metne dayanarak doğrudan tapu devri veya tescil talebinde bulunmakta büyük zorluklar yaşar.
- Tüm Tapuları İnşaatın Başında Devretmek: Arsa sahiplerinin en büyük hatası, iyi niyete güvenerek inşaat henüz temel aşamasındayken tüm arsa paylarını yükleniciye devretmesidir. Teminat kalmadığı için müteahhidin inşaatı durdurması halinde arsa sahibi arsasını tamamen kaybetme riskiyle yüzleşir.
- Ruhsat ve İskân Sorumluluğunu Yükleniciye Bırakmamak: Yapı ruhsatı ve iskân masraflarının, harçlarının ve başvuru yükümlülüğünün kimde olduğu netleştirilmelidir. Bu yükümlülüklerin müteahhitte olduğu ve iskân belgesi alınmadan son bağımsız bölümün devredilmeyeceği kesin olarak belirtilmelidir.
- Şantiye Teslimini ve İnşaat Süresini Netleştirmemek: “Arsa teslim edildikten sonra 18 ay” gibi ibareler yerine, arsanın boş olarak teslim tutanağı ile ne zaman teslim edileceği ve sürenin tam olarak hangi tarihte sona ereceği gün bazında yazılmalıdır.
- Sözleşmeyi Tapuya Şerh Ettirmemek: Sözleşmenin noterde yapılması kâfi değildir; tapuya şerh edilmediği sürece üçüncü kişilerin iyiniyetli iktisap iddialarına karşı hak sahiplerinin korunması zayıflar.
Gerçekçi Bir Örnek Olay İncelemesi
Konunun somutlaşması bakımından Gaziantep sınırları içinde gerçekleşen tipik bir uyuşmazlık senaryosunu inceleyelim. Gaziantep’te yaşayan üç kardeş, miras yoluyla intikal eden arsayı değerlendirmek üzere bir inşaat firmasıyla anlaşmaya karar verir. Taraflar, toplam sekiz dairelik bir bina yapılması ve dört dairenin arsa sahiplerine, dört dairenin ise yükleniciye kalması hususunda el sıkışır.
Kardeşler, noter masraflarından tasarruf etmek düşüncesiyle yüklenicinin ofisinde kendi aralarında adi yazılı bir sözleşme imzalarlar. Sözleşmede teslim süresi “inşaat başladıktan sonra iki yıl” olarak belirlenir; ancak inşaatın hangi tarihte başlayacağına, ruhsat masraflarına veya gecikme tazminatına dair hiçbir ayrıntıya yer verilmez. Üstelik kardeşler, yüklenicinin bankadan kredi çekebilmesini sağlamak amacıyla arsa paylarının tamamını tapuda peşinen yükleniciye devrederler.
Yüklenici arsa üzerine temel atar ve kaba inşaatın bir kısmını tamamladıktan sonra piyasa koşullarını gerekçe göstererek şantiyeyi terk eder. Ayrıca yüklenici, kendi adına tescil edilen arsa paylarını üçüncü kişilere satarak kayıplara karışır. Arsa sahipleri mağduriyetlerinin giderilmesi için yargı yoluna başvurmak istediklerinde, resmi şekil noksanlığı ve peşin devredilen tapular sebebiyle son derece karmaşık bir tabloyla karşılaşırlar.
Bu örnek olayda arsa sahipleri süreci noter huzurunda düzenleme şeklinde yürütmüş, kademeli tapu devri şartı koymuş ve sözleşmeyi tapuya şerh ettirmiş olsalardı, müteahhidin temerrüdü halinde geriye etkili fesih mekanizmasını işleterek mülkiyetlerini koruyabilecek ve gecikilen aylar için kira tazminatlarını teminat mektupları üzerinden kolaylıkla tahsil edebileceklerdi.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi notersiz yapılırsa geçerli olur mu?
Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren sözleşmeler kanunen resmi şekle tabidir ve mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı metinler geçersiz sayılır; ancak taraflar inşaatı büyük oranda tamamlamış ve hakkaniyetsiz bir durum doğacaksa istisnai yargı içtihatları dikkate alınabilir.
Müteahhit inşaatı süresinde teslim etmezse arsa sahibi ne yapabilir?
Arsa sahibi yükleniciye noterden ihtarname göndererek gecikilen her ay için kira tazminatı talep edebilir. Gecikme süreklilik arz eder ve inşaat durursa, inşaatın fiziki seviyesine göre sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi talep edilerek tazminat davası açılabilir.
İnşaatın seviyesi feshin türünü nasıl etkiler?
İnşaat seviyesi yaklaşık yüzde doksanın altındaysa arsa sahibi genellikle geriye etkili fesih talep ederek sözleşmeden dönebilir ve yükleniciye verilen tapuların iptalini isteyebilir. İnşaat seviyesi yüzde doksan ve üzerindeyse, Yargıtay uygulaması gereği fesih ileriye etkili sonuç doğurur ve müteahhit yaptığı kısma denk gelen bağımsız bölümleri alabilir.
Müteahhitten inşaat halindeyken daire alan üçüncü kişi tapuyu arsa sahibinden isteyebilir mi?
Üçüncü kişi ancak yüklenici arsa sahibine karşı tüm edimlerini eksiksiz yerine getirdiği takdirde tescil talebinde bulunabilir. Yüklenici inşaatı yarım bırakmış veya iskânı almamışsa, arsa sahibi eksik işleri ileri sürerek tapu devrini reddedebilir.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki arsalarda sözleşme için tüm maliklerin onayı şart mıdır?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, riskli yapılarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi için tüm maliklerin oybirliği aranmaz. Kanunda öngörülen paydaş çoğunluğunun kararı ile inşaat sürecine başlanması ve sözleşme imzalanması mümkündür.
Sonuç
Arsa sahipleri ile yükleniciler arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüksek ekonomik değer taşıyan ve uzun soluklu bir taahhüt sürecini içeren karmaşık bir hukuki ilişkidir. İnşaatın başlangıcından anahtar teslimine ve iskân belgesinin alınmasına kadar uzanan her safhada imar mevzuatı, borçlar hukuku ve taşınmaz hukuku kuralları iç içe geçer. Sözleşmenin resmi şekilde yapılması, arsa paylarının inşaat seviyesine göre kademeli devredilmesi ve şantiyenin tapu kütüğüne şerh ile güvenceye alınması telafisi güç kayıpların önüne geçer.
Her arsanın imar durumu, şerefiye dağılımı, kentsel dönüşüm niteliği ve müteahhit firmanın teknik kapasitesi farklılık gösterdiğinden, matbu metinlerden kaçınılmalı ve uyuşmazlık doğmadan önce profesyonel hukuki destek alınmalıdır. Bu süreçte hak kaybına uğramamak ve sözleşme metnini her iki tarafın menfaatini gözetecek biçimde tanzim etmek adına Gaziantep Koluman Tower’daki Büyük Hukuk Bürosu’ndan hukuki destek alınabilir.
Büyük Hukuk Bürosu Hakkında
Gaziantep Koluman Tower’da bulunan Büyük Hukuk Bürosu, 15 yıldan fazla deneyimi ile çeşitli hukuki alanlarda profesyonel hizmetler sunmaktadır.
Çalışma Alanlarımız
- Ticaret ve İş Hukuku
- Şirketler Hukuku
- Emlak ve Gayrimenkul Hukuku
- Aile Hukuku
- İnşaat Hukuku
- İcra ve İflas Hukuku
Diğer rehber yazılarımıza Hukuk Rehberi bölümünden ulaşabilirsiniz.
İletişim: Gaziantep Koluman Tower | E-posta: bilgi@buyukhukuk.com.tr
Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları zaman içinde değişebilir; güncel kanun metinlerine mevzuat.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
