Osmaniye kiracı tahliye davası nasıl açılır?

Bir kiracı tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu ile belirlenen yasal sebeplerden birine dayanılarak, zorunlu arabuluculuk sürecinin ardından taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk veya icra mahkemesinde usulüne uygun bir dava dilekçesiyle açılır. Taşınmaz sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların yargı organları aracılığıyla çözülebilmesi için mevzuatta öngörülen bildirim sürelerine, ihtar koşullarına ve dava açma sürelerine eksiksiz uyulması zorunludur. Dava şartı arabuluculuk tamamlanmadan doğrudan mahkemeye başvurulması durumunda uyuşmazlık esasa girilmeden usulden reddedilir.

Kiralayan ile kiracı arasındaki hukuki ilişkilerde tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri kanunlarla katı sınırlara bağlanmıştır. Kiralanan konut veya çatılı işyerinin tahliyesini talep eden mülk sahipleri; haklı ihtar, ihtiyaç, tahliye taahhüdü ya da yeniden inşa gibi somut hukuki sebeplere dayanmak durumundadır. Bu kapsamlı rehberde, Osmaniye ilinde bulunan bir taşınmaz için tahliye sürecinin hangi yasal dayanaklarla başlatılacağını, arabuluculuk adımlarını, yetkili mahkemeleri, süre kısıtlamalarını ve uygulamada dikkat edilmesi gereken tüm usul kurallarını adım adım bulabilirsiniz.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kiracı Tahliye Davası ve Yasal Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruma amacı güden emredici hükümler içermektedir. Bu nedenle kiraya veren, dilediği zaman herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedemez. Kanunda tahliye sebepleri sınırlı sayıda sayılmış olup bu sebepler kiraya verenden kaynaklananlar ve kiracıdan kaynaklananlar olarak iki ana başlık altında toplanır. Bir kiracı tahliye davası açılabilmesi için somut olayın bu yasal sebeplerden en az birine tam olarak uyması ve usul işlemlerinin eksiksiz yerine getirilmesi gerekir.

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinin başında konut veya işyeri gereksinimi gelir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu doğarsa tahliye talep edebilir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır; geçici veya henüz doğmamış muhtemel bir ihtiyaç tahliye sebebi olarak kabul edilmez. İhtiyaç sebebiyle açılan davalarda taşınmaz tahliye edildikten sonra haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi takdirde eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu işler sırasında taşınmazın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilebilir. Yeni iktisap (taşınmazın el değiştirmesi) durumunda ise taşınmazı sonradan edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, altı ay sonra açacağı dava ile ya da kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile tahliye isteyebilir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler arasında en yaygın olanı yazılı tahliye taahhüdüdür. Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene vermiş olduğu yazılı irade beyanı geçerli kabul edilir. Ayrıca aynı kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılarak sözleşme feshedilebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumu da kiralayanın sözleşmeyi feshetmesine imkân tanıyan bir diğer yasal nedendir.

Osmaniye İlinde Kiracı Tahliye Davası Öncesi Zorunlu Arabuluculuk Süreci

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında yapılan düzenlemelerle kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartı haline getirilmiştir. Taşınmazın bulunduğu yerde taraflar arasındaki tahliye anlaşmazlığı doğrudan mahkemeye taşınamaz; öncelikle adliyede bulunan arabuluculuk bürosuna resmi başvuru yapılması gerekir. Arabulucuya başvurulmadan açılan davalar, mahkeme tarafından herhangi bir inceleme yapılmaksızın usulden reddedilir.

Arabuluculuk süreci, başvuru yapıldıktan sonra tarafsız bir arabulucunun atanmasıyla başlar. Arabulucu, taraflarla iletişime geçerek toplantı tarihi belirler ve tarafları müzakere masasında bir araya getirir. Bu görüşmelerde taraflar kira bedeli, taşınmazın tahliye edileceği tarih, tadilat veya biriken kira borçlarının tasfiyesi gibi konularda karşılıklı anlaşma zemini ararlar. Toplantılar fiziki ortamda yapılabileceği gibi tarafların onayı ile telekonferans yoluyla da yürütülebilir.

Süreç sonunda taraflar tahliye konusunda bir uzlaşmaya varırlarsa arabuluculuk anlaşma tutanağı düzenlenir. Sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınan arabuluculuk anlaşma belgesi, ilam (mahkeme kararı) niteliğinde belge sayılır ve kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa doğrudan icra müdürlüğü kanalıyla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir. Görüşmeler neticesinde uzlaşma sağlanamazsa arabulucu tarafından “son tutanak” düzenlenir. Hazırlanan bu son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir sureti, açılacak dava dilekçesine zorunlu olarak eklenmelidir.

Adım Adım Kiracı Tahliye Davası Açma Rehberi

Yargılama sürecinin usul kurallarına uygun ilerlemesi ve hak kaybı yaşanmaması için belirli aşamaların sırasıyla takip edilmesi gerekir. Usul hukukundaki şekil şartlarına uyulmaması, haklı olunan bir davada dahi davanın reddedilmesine ve yargılama giderlerinin davacı üzerine kalmasına yol açabilir.

1. Hukuki Sebebin Belirlenmesi ve Delillerin Toplanması: Tahliyenin hangi yasal maddeye dayandırılacağı netleştirilir. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi, banka dekontları, tapu kayıtları veya ihtarname nüshaları dosyalanır.
2. Yasal İhtar ve Bildirim Süreçlerinin Tamamlanması: İki haklı ihtar sebebiyle tahliyede ödenmeyen aylara ilişkin noter ihtarları çekilir ya da sözleşme süresinin bitimine ilişkin fesih bildirimleri süresi içinde karşı tarafa tebliğ ettirilir.
3. Zorunlu Arabuluculuk Başvurusunun Yapılması: Yetkili adliyedeki arabuluculuk bürosuna müracaat edilir ve arabuluculuk müzakereleri tamamlanarak anlaşamama halinde son tutanak tanzim edilir.
4. Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Harçların Yatırılması: Hukuk Muhakemeleri Kanunu standartlarına uygun biçimde hazırlanan dava dilekçesi, delil listesi ve arabuluculuk son tutanağı mahkemeye sunulur; başvuru ve peşin harçlar vezneye ödenir.
5. Tensip Zaptı, Ön İnceleme ve Tahkikat: Mahkeme dava dilekçesini inceler, tensip zaptı düzenler ve davalıya cevap hakkı tanır. Ön inceleme duruşmasının ardından tahkikat aşamasına geçilerek tanıklar dinlenir, keşif yapılır ve bilirkişi raporları incelenir.
6. Gerekçeli Kararın Yazılması ve İlamlı İcra Takibi: Mahkemenin tahliye kararı kesinleştiğinde veya yasal şartlar oluştuğunda icra dairesi aracılığıyla ilamlı icra takibi başlatılarak taşınmazın kolluk ve icra memuru marifetiyle tahliyesi sağlanır.

Tahliye Sürecinde Gerekli Belgeler ve Önemli Süreler

Mahkemeye sunulacak belgelerin eksiksiz ve hukuka uygun şekilde hazırlanmış olması, tahliye talebinin kabulü açısından hayati önem taşır. Delillerin zamanında mahkemeye bildirilmesi, usul ekonomisi ve davanın makul sürede sonuçlanması bakımından temel bir gerekliliktir. Dava dosyasına sunulması gereken temel belgeler aşağıda sıralanmıştır:

• Taraflar arasında akdedilmiş olan yazılı kira sözleşmesi aslı veya onaylı sureti.
• Dayanılıyorsa, düzenleme ve tahliye tarihi açıkça belirtilmiş ıslak imzalı tahliye taahhütnamesi.
• Noter aracılığıyla gönderilmiş ve muhataba tebliğ edildiğini gösteren tebliğ şerhli ihtarnameler.
• Taşınmazın mülkiyet durumunu gösterir güncel tapu kaydı veya intifa hakkı belgesi.
• Kira borcunun ödenmediğini ya da eksik ödendiğini gösteren banka hesap ekstreleri ve dekontlar.
• Dava şartının yerine getirildiğini ispatlayan arabuluculuk son anlaşamama tutanağı.
• İhtiyaç veya yeniden inşa iddiasını destekleyen tadilat projeleri, imar ruhsatları veya sağlık/ailevi durum belgeleri.

Tahliye davalarında süreler hak düşürücü niteliktedir. Türk Borçlar Kanunu’nun genel kuralı gereğince tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir sonraki kira yılı sonuna kadar uzar. Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda da taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava ikame edilmelidir.

Tahliye Sebebi	Yasal Dayanak	Ön Koşul / Bildirim Şartı	Dava Açma Süresi
Yazılı Tahliye Taahhüdü	TBK m. 352/1	Kiralananın tesliminden sonra imzalanmış yazılı taahhüt	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay
Konut / İşyeri İhtiyacı	TBK m. 350/1	İhtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması	Dönem bitiminden itibaren 1 ay
İki Haklı İhtar	TBK m. 352/2	Aynı kira yılı içinde iki ayrı aya ait ödememe ihtarı	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay
Yeni Malikin İhtiyacı	TBK m. 351	Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim	İktisaptan 6 ay sonra veya dönem sonu
Yeniden İnşa ve İmar	TBK m. 350/2	Esaslı tadilat sırasında oturmanın imkânsızlığı	Dönem bitiminden itibaren 1 ay

6 Şubat Depremleri Sonrası Osmaniye’de Tahliye ve Barınma Uyuşmazlıkları

6 Şubat depremleri, bölgedeki konut stokunda ciddi bir daralmaya yol açmış ve hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından karmaşık hukuki ihtilafları beraberinde getirmiştir. Deprem sonrasında taşınmazları hasar gören ev sahiplerinin sağlam durumdaki kiradaki diğer mülklerine geçme istekleri, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında yoğun bir artışa sebep olmuştur. Yargı organları, depremde evi yıkılan veya ağır hasar alan maliklerin açtığı tahliye davalarında konut ihtiyacının varlığını ve zorunluluğunu titizlikle değerlendirmektedir.

Depremde hasar alan binaların tahliyesinde Türk Borçlar Kanunu’nun kusursuz imkânsızlık hükümleri de gündeme gelebilmektedir. Taşınmazın yetkili idareler tarafından yıkık veya ağır hasarlı olarak tespit edilmesi halinde, kira sözleşmesi borcun ifasının imkânsızlaşması sebebiyle kendiliğinden sona erer. Orta hasarlı binalarda ise güçlendirme çalışmalarının yapılması zorunluluğu nedeniyle, yeniden imar ve inşa hükümlerine dayanılarak tahliye yoluna gidilmesi mümkündür.

Bölgedeki barınma sıkıntısı nedeniyle fahiş kira artışları ve sözlü tahliye baskıları da uyuşmazlıkların temel kaynaklarından birini oluşturmuştur. Mülk sahiplerinin yasal bir tahliye sebebi bulunmaksızın taşınmazı boşaltmaya zorlaması hukuka aykırıdır. Depremden kaynaklanan mağduriyetlerin giderilmesi sürecinde, hem malikin meşru barınma ihtiyacı hem de kiracının yasal güvenceleri dengeli bir yaklaşımla ele alınmalı, dava süreçlerinde hasar tespit raporları resmi delil olarak mahkemeye sunulmalıdır.

Kiracı Tahliye Davası Sürecinde Sık Yapılan Hatalar

Kira hukuku teknik ayrıntılarla dolu bir alan olduğundan, uygulamada tarafların yaptığı küçük usul hataları dahi davanın aleyhe sonuçlanmasına neden olabilmektedir. En sık karşılaşılan hata, kira sözleşmesi imzalanırken aynı tarihte tarih kısmı boş olarak kiracıya tahliye taahhütnamesi imzalattırılmasıdır. İtiraz halinde bilirkişi incelemesiyle taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı anda ve baskı altında alındığı tespit edilirse taahhütname geçersiz sayılmaktadır.

Bir diğer yaygın usul hatası, ihtarnamelerin içeriğindeki eksiklikler ve tebliğ hatalarıdır. İki haklı ihtar oluşturulurken kiracıya kira borcunu ödemesi için kanunda öngörülen sürenin tanınmaması veya aynı kira yılına ait olmayan ihtarların davaya dayanak yapılması davanın reddine yol açar. Ayrıca ihtarnamenin kiracıya bizzat ya da tebligat mevzuatına uygun bir muhataba ulaştığına dair tebliğ şerhinin dosyaya sunulamaması davacı tarafı ispat güçlüğü içinde bırakır.

Dava açma sürelerinin kaçırılması da önemli hak kayıpları arasındadır. Tahliye taahhüdüne dayalı takiplerde veya ihtiyaç sebebiyle açılacak davalarda kanunun tanıdığı bir aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra dava açılırsa mahkeme davayı süreden reddeder. Dava şartı arabuluculuk mekanizmasının göz ardı edilerek doğrudan yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açılması ise dava dilekçesinin usulden reddedilmesiyle ve harç kaybıyla neticelenir.

Osmaniye’de Yaşanan Örnek Olay İncelemesi

Somut bir örnek üzerinden süreci ele almak gerekirse; Osmaniye ilinde yaşayan ve mülk sahibi olan bir vatandaş, kendi ikamet ettiği binanın 6 Şubat depremlerinde orta derece hasar görmesi üzerine oturulamaz hale geldiğini tespit ettirmiştir. Kendisine ait başka bir taşınmazda ise belirli süreli kira sözleşmesiyle ikamet eden bir kiracı bulunmaktadır. Taşınmaz sahibi, ailesiyle birlikte barınabileceği başka bir taşınmazı bulunmadığından kiralanan konuta acil olarak ihtiyaç duymuştur.

Mülk sahibi, kira sözleşmesinin bitiş tarihinden önce noter aracılığıyla kiracıya bir ihtarname göndermiş; kendi konutunun hasarlı olduğunu, sağlam durumda olan bu konuta bizzat kendisinin oturacağını ve sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirmiştir. İhtarnamenin kiracıya tebliğ edilmesine ve sözleşme süresinin dolmasına rağmen kiracı yeni kiralık ev bulamadığını belirterek konuttan çıkmamıştır.

Bunun üzerine mülk sahibi, sözleşme bitiminden sonra vakit kaybetmeden arabuluculuk bürosuna müracaat etmiştir. Arabuluculuk görüşmelerinde kiracıya belirli bir taşınma süresi teklif edilmiş ancak kiracı evi tahliye etmeyeceğini beyan ettiği için süreç anlaşamama ile sonuçlanmış ve son tutanak düzenlenmiştir. Mülk sahibi, son tutanak ve hasar tespit raporlarıyla birlikte yetkili mahkemede dava açmıştır. Mahkeme, davacının konut ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğunu tespit ederek kiralananın tahliyesine karar vermiştir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı kirayı düzenli öderse evden çıkarılabilir mi?

Kira bedelinin düzenli ödenmesi kiracının temel yükümlülüklerinden biri olmakla birlikte tahliyeyi tamamen engelleyen bir durum değildir. Kiraya verenin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının samimi konut ihtiyacı bulunması, geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığı veya taşınmazın yeniden inşası gibi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen diğer haklı sebepler mevcutsa kiracı düzenli ödeme yapsa dahi tahliye edilebilir.

Tahliye taahhütnamesi ne zaman imzalanmalıdır?

Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için mutlaka kira sözleşmesinin kurulmasından ve taşınmazın kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonraki bir tarihte imzalanması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme yapılmadan önce kiracının serbest iradesini kısıtlayacak şekilde alınan taahhütnameler yargı kararları uyarınca geçersiz kabul edilmektedir.

Kiracı tahliye davası nerede ve hangi mahkemede açılır?

Kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralı gereğince davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İcra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye taleplerinde ise görevli merci icra hukuk mahkemeleridir.

Kira tahliye davaları ortalama ne kadar sürer?

Tahliye davalarının sonuçlanma süresi; davanın dayandığı hukuki sebebe, mahkemelerin iş yüküne, tebligatların ulaşma hızına ve bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine bağlı olarak değişiklik gösterir. İhtiyaç veya yeniden inşa davaları delil tespiti ve tanık dinlenmesi gerektirdiği için daha uzun sürebilirken, itiraza uğramamış tahliye taahhütlerine dayalı icra takipleri daha kısa sürede tamamlanabilmektedir.

Ev sahibi kiracıyı arabuluculuk olmadan mahkeme kararıyla tahliye edebilir mi?

Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk kanunen zorunlu bir dava şartıdır. Kiraya verenin arabuluculuk bürosuna başvurmadan ve anlaşmazlık tutanağını almadan doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açması halinde, mahkeme davayı esasa girmeksizin usulden reddeder; bu nedenle arabuluculuk aşaması atlanamaz.

Sonuç

Kira sözleşmelerinin sonlandırılması ve taşınmazın tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuatta son derece sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Haklı ihtar sürelerinin doğru hesaplanması, tahliye taahhütnamelerinin kanuna uygun biçimde tanzim edilmesi, dava şartı olan arabuluculuk sürecinin usulünce yürütülmesi ve hak düşürücü süreler içinde davanın ikame edilmesi sürecin başarıyla tamamlanması için esastır. Usul kurallarındaki en küçük bir ihmal, davanın aleyhe neticelenmesine ve mülkiyet hakkının kullanımının uzun süre gecikmesine sebep olabilir.

Uyuşmazlığın doğru tespiti ve delillerin hukuka uygun biçimde mahkemeye sunulması telafisi güç zararların önüne geçer. Her somut olayın kendine has özellikleri, sözleşme maddeleri ve tarafların geçmişteki bildirimleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir; bu doğrultuda bir kiracı tahliye davası açılmadan önce durumun bir avukat tarafından kapsamlı şekilde incelenmesi sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlar. Avukatlar Türkiye’nin her ilindeki dosyaları takip edebildiğinden, Osmaniye ilindeki bu tür uyuşmazlıklarda Gaziantep Koluman Tower’daki Büyük Hukuk Bürosu’ndan da hukuki destek alınabilir.

---

Büyük Hukuk Bürosu Hakkında

Gaziantep Koluman Tower’da bulunan Büyük Hukuk Bürosu, 15 yıldan fazla deneyimi ile çeşitli hukuki alanlarda profesyonel hizmetler sunmaktadır.

Çalışma Alanlarımız

• Ticaret ve İş Hukuku
• Şirketler Hukuku
• Emlak ve Gayrimenkul Hukuku
• Aile Hukuku
• İnşaat Hukuku
• İcra ve İflas Hukuku

Diğer rehber yazılarımıza Hukuk Rehberi bölümünden ulaşabilirsiniz.

İletişim: Gaziantep Koluman Tower | E-posta: bilgi@buyukhukuk.com.tr

Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları zaman içinde değişebilir; güncel kanun metinlerine mevzuat.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.